Του Νικου Χ. Ρουσανογλου
Περαιτέρω πτώση προβλέπει για τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων το 2011 έκθεση της Southeast Real Estate, κάνοντας λόγο για συνεχιζόμενη έλλειψη ρευστότητας και μειωμένη ζήτηση, εν ολίγοις τα χαρακτηριστικά που επικράτησαν στην εγχώρια αγορά και κατά το 2010, όταν οι τιμές ενοικίασης μειώθηκαν σε ποσοστό που κυμάνθηκε μεταξύ 10% και 20%.
Σύμφωνα με την έρευνα, η δυσμενής οικονομική συγκυρία αντικατοπτρίστηκε ξεκάθαρα στην αγορά γραφείων κατά το προηγούμενο έτος, με αποτέλεσμα σημαντική μείωση της επενδυτικής δραστηριότητας. Οι επενδυτές παρέμειναν αδρανείς λόγω της αστάθειας της αγοράς, ενώ ταυτόχρονα η κατασκευή πολλών νέων έργων είτε διακόπηκε είτε αναβλήθηκε, έως ότου βελτιωθούν οι οικονομικές συνθήκες.
Αντίστοιχα μειωμένη ήταν και η δραστηριότητα στις ενοικιάσεις, που αφορούσε περισσότερο μετακομίσεις σε μικρότερα γραφεία ή δευτερεύουσες –και ως εκ τούτου φθηνότερες– τοποθεσίες, ενώ στην ημερησία διάταξη βρέθηκαν και οι διαπραγματεύσεις για την αναπροσαρμογή των συμβολαίων, με απώτερο στόχο τη μείωση των ενοικίων. Οι ιδιοκτήτες από την πλευρά τους εμφανίζονται περισσότερο διαλλακτικοί, με κύριο στόχο να διασφαλίσουν την είσπραξη των μισθωμάτων από τους χώρους που διαθέτουν για ενοικίαση, παρά να επιτύχουν ένα υψηλότερο αλλά αβέβαιο μίσθωμα.
Οι συνθήκες αυτές οδήγησαν σε μείωση των τιμών των ενοικίων, που σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπέρασαν ακόμα και το 20%, ιδίως σε περιπτώσεις ακινήτων χαμηλότερης ποιότητας. Σύμφωνα με τη Southeast Real Estate, στην πτώση των τιμών συνέβαλε και η απόφαση του Δημοσίου να επαναδιαπραγματευθεί και να ελαττώσει τα μισθώματα των γραφειακών χώρων που μισθώνει κατά 20%. Επιπλέον, το ποσοστό των κενών χώρων στην Αθήνα αυξήθηκε κατά τη διάρκεια του 2010 και εκτιμάται σήμερα σε 15% με 20%. Παρ’ όλα αυτά, το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών χώρων αφορά παλαιά μη ανακαινισμένα κτίρια, που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις σύγχρονων γραφειακών χώρων.
«Τα μισθώματα γραφειακών χώρων πρώτης κατηγορίας (prime) στο επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας (CBD) και ειδικότερα κατά μήκος της λεωφ. Βασ. Σοφίας και της οδού Πανεπιστημίου κυμάνθηκαν στο τέλος του 2010 από 18 έως 24 ευρώ ανά τ. μ. σε μηνιαία βάση. Κατά μήκος της λεωφ. Κηφισίας τα μηνιαία ενοίκια κυμάνθηκαν μεταξύ 15 και 19 ευρώ ανά τ. μ., στη λεωφ. Συγγρού από 15 έως 17 ευρώ ανά τ. μ., ενώ περαιτέρω πτωτικές τάσεις αναμένονται κατά τη διάρκεια του 2011», αναφέρει η έκθεση.
Στην αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης, όπου συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο μέρος της επιχειρηματικής δραστηριότητας της Βορείου Ελλάδος, τα ενοίκια σε ακίνητα πρώτης κατηγορίας στο κέντρο της πόλης και ειδικότερα κατά μήκος της οδού Τσιμισκή κυμάνθηκαν από 8 έως 12 ευρώ ανά τ. μ. σε μηνιαία βάση. Υψηλότερες μισθωτικές αξίες απαντώνται στο ανατολικό προάστιο της Καλαμαριάς και κατά μήκος της λεωφ. Ανδριανουπόλεως, όπου σύγχρονοι γραφειακοί χώροι εκμισθώνονται με ενοίκια που δεν ξεπερνούν τα 13 ευρώ ανά τ. μ.
Συνολικά δε, οι αποδόσεις γραφείων παρουσίασαν ελαφρά άνοδο, με αποτέλεσμα να διαμορφώνονται σε επίπεδα της τάξεως του 7,5% για ακίνητα πρώτης κατηγορίας (νεόδμητα και σε σημεία υψηλής προβολής), ενώ κυμαίνονται από 7,5% έως 8% για ακίνητα που βρίσκονται σε δευτερεύουσες τοποθεσίες και τα οποία δεν πληρούν τις σύγχρονες προδιαγραφές. Σύμφωνα με τη Southeast Real Estate, εκτιμάται ότι η παρατεταμένη αδράνεια στην οικονομική και επενδυτική δραστηριότητα θα συνεχιστεί και κατά τη διάρκεια του 2011, ασκώντας πτωτικές πιέσεις στις τιμές των μισθωμάτων και ανοδικές πιέσεις στα επίπεδα των αποδόσεων. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι αποδόσεις ενισχύονται ακριβώς επειδή υποχωρούν οι αξίες των ακινήτων, καθιστώντας το κόστος επένδυσης μικρότερο.
Στην πρόσφατη έρευνα συγκυρίας της αγοράς ακινήτων, την οποία επιμελήθηκε το Τμήμα Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, υπό τον κ. Επαμ. Πανά, προέκυψαν επίσης χρήσιμα συμπεράσματα για τη μελλοντική πορεία της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων κατά το προσεχές εξάμηνο. Βάσει των απαντήσεων που έδωσαν οι ειδικοί της αγοράς που συμμετείχαν στην έρευνα, το 90% αυτών θεωρεί ότι υπάρχει υπερπροσφορά ακινήτων, ενώ έξι στους δέκα εκτιμούν ότι οι τιμές έχουν ήδη μειωθεί συγκριτικά με το προηγούμενο εξάμηνο και ότι θα μειωθούν ακόμα περισσότερο τους επόμενους μήνες. Παράλληλα, το 80% των ερωτηθέντων προβλέπει πολύ χαμηλότερη ζήτηση αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων, ενώ το 35% συμφωνεί ότι οι τιμές της συγκεκριμένης κατηγορίας real estate αποτελούν την επόμενη φούσκα.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου